Cómo y cuántos impuestos se pagan al vender una casa o propiedad

Si quiero vender un terreno en cinco mil UF y me costó dos mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

El impuesto se pagará sobre la ganancia de capital; es decir, respecto de las tres mil UF que la persona gane por la venta de este terreno. El impuesto a pagar se calcula sobre el global complementario que le corresponda a la persona, según sus rentas.

Según el protocolo, no se paga IVA por la venta de terrenos.

En 2008 compré una casa en la playa en tres mil UF y la venderé en 13 mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

La ganancia derivada de esta venta excede las ocho mil UF que pone como límite exento el protocolo. Por lo tanto, el vendedor deberá pagar impuestos por este excedente, es decir, por dos mil UF.

Hay dos formas de calcular el impuesto a pagar. La primera es obtener el promedio de las tasas del impuesto global complementario del vendedor durante los últimos seis años y aplicar esa tasa promedio a la venta. Suponiendo que el promedio de tasas es de 23%, si se aplica ese porcentaje sobre las dos mil UF, se deberá pagar un impuesto de 460 UF por la venta de la casa.

La segunda modalidad es acogerse a una tasa única de 10%. En el ejemplo, se debería pagar el 10% de las dos mil UF, esto es, 200 UF, lo que resulta más conveniente que la opción anterior.

En cualquier caso, la venta de la casa generará un aumento en la carga impositiva del vendedor. Si se trata de una persona que gana $44 millones al año, $3,6 millones al mes, su global complementario es de 23% y paga cerca de $4,3 millones en impuestos anuales. Pero con la venta de su casa, la persona inmediatamente "salta" del tramo del 23% de su global complementario al 35%, tramo máximo después de la reforma tributaria.

Si quiero vender mi casa en la playa, una herencia de mis padres, que costó tres mil UF, en 13 mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

La ganancia derivada de esta venta es de 10 mil UF y, como ya se ha dicho, están exentas ocho mil UF, por lo tanto se debe pagar impuestos por las dos mil UF restantes. Pero, como es una herencia, el vendedor puede comprobar que en su momento canceló el impuesto a la herencia por la parte que le tocó de la casa y este pago se usará como crédito del impuesto que ahora le toca pagar por la venta.

Si el vendedor es hijo único, pagó el impuesto por la herencia completo. Suponiendo que por sus rentas, el vendedor se ubica en el tramo del 23%, por la venta de la casa debe pagar $1,8 millón ese mes, siendo que el mes anterior pagó casi $220 mil en impuestos. ¿La razón? Por esta venta, el contribuyente pasó del tramo del global complementario del 23% al del 40% hoy vigente (máximo que será rebajado a 35% con la reforma). Sin embargo, a esta cifra hay que restarle lo que ya canceló por impuesto a la herencia.

Hay una segunda opción, que es la de acogerse a una tasa única del 10%. En este caso, el 10% de las dos mil UF no exentas de impuestos son 200 UF. A esta suma se debe restar lo ya cancelado por impuesto a la herencia pagado. No obstante, hay expertos que todavía esperan más precisiones sobre este punto. Juan Pablo Cabello asegura: "No hay claridad sobre cómo operaría este crédito".

En 1995 compré una casa en la playa en tres mil UF y la venderé en 10 mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

En este ejemplo, la casa que quiero vender tiene más de 10 años, por lo tanto, el cálculo del impuesto a pagar se debe estimar con las normas actuales de la Ley de Impuesto a la Renta y no con el sistema que propone el protocolo. Así, el vendedor no pagará impuestos por la venta de esta casa, porque actualmente el dinero derivado de este tipo de operaciones es considerado un ingreso y no una renta. Esto sucederá con todos los bienes raíces que hayan sido adquiridos con 10 años de anterioridad al 2014.

Si en 2015 compraré una casa DFL2 por la que pediré un crédito hipotecario de10 mil UF, ¿cuánto pagaré por impuesto de Timbres y Estampillas?

Hoy, el impuesto de Timbres y Estampillas es 0,4% del crédito hipotecario, pero para las viviendas DFL2 tiene una rebaja del 50%. Con esto, en los hechos las personas pagan por este concepto 0,2% del crédito hipotecario. Es decir, si mi crédito es de 10 mil UF pago 20 UF por este impuesto.

La primera propuesta de la reforma tributaria, antes del protocolo, duplicaba el impuesto de Timbres y Estampillas, del actual 0,4% a 0,8% y mantenía la rebaja del 50%. Es decir, se aspiraba a que las personas pagaran un impuesto de 0,4%. Pero el protocolo echó pie atrás a esta propuesta y estableció un impuesto de 0,8%, pero con una rebaja en 75%, dejándolo en 0,2%.

¿Cómo me afectael IVA de la construcción para viviendas de hasta dos mil UF con un tope de hasta 225 UF de crédito?

El llamado IVA de la construcción es un beneficio que se entrega a las constructoras, que pagan un IVA cercano a 7%. Hoy este beneficio rige para viviendas con un valor de hasta 4.500 UF y tiene un tope de 225 UF de crédito por vivienda. Sin embargo, el primer borrador de la reforma tributaria acotaba este beneficio para viviendas de hasta dos mil UF, con un crédito de 100 UF. El protocolo echa pie atrás y deja el crédito nuevamente en 225 UF. Los expertos proyectan que el precio de las viviendas de hasta dos mil UF se debería mantener.

Si con mi marido tenemos dos casas compradas en 2008, una en la playa a mi nombre y otra en Santiago a nombre de él no tenemos separación de bienes, queremos vender ambas viviendas, y obtendremos una ganancia total de 10 mil UF, ¿cuánto pagamos en impuestos?

En el caso de que cada uno de los cónyuges trabaje y puede demostrar su renta, no pagarían impuestos por estas ventas porque por sí solas ninguna de las dos enajenaciones arroja ganancias que excedan las ocho mil UF exentas de impuestos.

Si es que solo uno de los cónyuges trabaja o el otro cónyuge no puede acreditar su renta, se presume que el cónyuge que trabaja debería pagar impuestos por los dos. Tal como en los ejemplos anteriores, los impuestos se pagarán por las dos mil UF no exentas y de acuerdo al tramo del global complementario en el que se ubique el contribuyente. Al igual que otros ejemplos, los expertos advierten que estas situaciones se aclararán cuando salga la ley o reglamento.

En 2008 compré una casa en la playa en tres mil UF y la venderéen siete mil UF, ¿cuánto tendré que pagar en impuestos?

El vendedor no paga impuestos por esta venta, pues la ganancia será de cuatro mil UF y, según el protocolo de acuerdo, las ventas menores a las ocho mil UF no pagan impuestos.

Un punto importante que hay que considerar antes de vender es cómo se comprobará que la casa en venta costó las mencionadas tres mil UF. El protocolo habla de tres herramientas: el avalúo fiscal vigente al 1 de enero de 2017; valor de compra actualizado más las mejoras que hayan aumentado el valor del inmueble; el valor de mercado "acreditado fehacientemente" por el contribuyente a la fecha de la publicación de la ley.

¿Cuál es el mecanismo más conveniente? "Al vendedor siempre le convendrá que el costo de su vivienda sea el mayor, para evitar que la diferencia de la compra-venta supere las ocho mil UF, que es lo exento de impuestos".

La opción de acreditar el valor de las mejoras que haya tenido el inmueble podría ser compleja, pues podrían requerirse boletas que especifiquen que la mejora realizada fue para la vivienda en venta.

La ley debería detallar a qué se refiere con la opción de "acreditado fehacientemente" al aludir la alternativa del valor de mercado de la propiedad. ¿Bastará un tasador? ¿Deberá estar inscrito en algún tipo de registro? Son dudas que el documento final debería despejar.

También se debería aclarar qué es lo que entiende por bien raíz, dice Rodrigo Benítez. Esto, porque en el capítulo "Vivienda" del protocolo se habla de la enajenación de bienes raíces, no de viviendas y, entonces, se mezclan dos conceptos distintos y con efectos tributarios distintos.

El proyecto de ley que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de Planificación Urbana, no permitirá la subdivisión de predios rústicos, más bien conocidas como parcelas o parcelas productivas. Es decir, ya no se podrán hacer loteos de parcelas de agrado de 5.000 m² de superficie mínima. En buen chileno, la leche ya está derramada. Actualmente, y de acuerdo a la legislación urbana vigente, ya no se pueden aprobar proyectos de loteos de parcelas de 5.000 m² de superficie mínima, en toda el área rural de la Región Metropolitana. Ello debido a que la ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, incorporó esta prohibición a fines del año 2006, siendo los últimos territorios en incorporarse los de las provincias de Melipilla y Talagante, y los de las comunas de Buin y Paine. Hoy, considerando lo que se encuentra en trámite en el Congreso Nacional, se acabaría con la posibilidad de poder subdividir un predio agrícola en parcelas resultantes de 5.000 m² de superficie mínima, de acuerdo al DL 3516/80, conocido como Subdivisión de Predios Rústicos, del año 1980 y sus posteriores modificaciones. Si tomamos en cuenta que la Ley General de Urbanismo y Construcciones es de carácter nacional, es decir, rige para todo Chile, este proyecto en trámite prohibirá dichos loteos que hoy se prohíben en toda el área metropolitana. “En el área rural no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo que se cumplan las condiciones, requisitos y procedimientos que se señalan a continuación (…)”, dice el artículo 56. En cuanto a las subdivisiones, la superficie mínima de los predios resultantes de una subdivisión será de dos hectáreas, con excepción de las que se efectúen por el Servicio Agrícola Ganadero (SAG), el Ministerio de Bienes Nacionales, el Ministerio de Obras Públicas. También se exceptuarán las necesarias para instalaciones de equipamiento de infraestructura, para actividades productivas o extractivas, o para complementar actividades agrícolas. Además, el proyecto de ley menciona las que impliquen transferir terrenos al fisco, municipalidades y gobiernos regionales, organizaciones comunitarias y deportivas sin fines de lucro. A ello se agregan las que sean necesarias para acogerse al subsidio habitacional en el área rural.

También las que se realicen con el objeto de anexar un retazo de terreno al predio contiguo, siempre que la superficie que conserve el dueño del predio que se divide no sean inferiores a dos hectáreas. Según lo anterior, se elimina la actual posibilidad de que un propietario pueda subdividir su predio agrícola en parcelas de 5.000 m2 de superficie mínima. Por otra parte, el mismo proyecto establece artículos transitorios que merecen ser considerados, a saber: Artículo 1º transitorio. Establece que la ejecución de construcciones y obras de urbanización que se hubieren iniciado con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones vigentes a la fecha del respectivo permiso.Las solicitudes de anteproyectos y permisos en trámite en las direcciones de obras municipales (DOM), se regirán por las disposiciones vigentes a la fecha de ingreso de la respectiva solicitud. Artículo 3º transitorio. Las normas sobre superficie mínima establecidas en el Nº 1, del inciso primero, del artículo 56 del DFL Nº 458 de 1975, del MINVU, no se aplicarán a las subdivisiones de predios rústicos efectuadas en conformidad al D. L. 3516/80, cuyos planos se encuentren archivados en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente ley.

Se cree que hay más de mil hectáreas subdivididas. Cuando en el año 2000 se veía venir en la prohibición para el área metropolitana, propuse que aquellos propietarios que vieran amenazado el valor de su patrimonio inmobiliario (al aumentar la superficie de subdivisión predial agrícola, se genera una baja en el valor del mismo) evaluaran la posibilidad de reaccionar a tiempo. En aquella oportunidad hubo muchos que lo hicieron, incluido varios empresarios de cultivos de exportación, dado que el proyecto de loteo no requiere de ejecutar las obras, sino sólo inscribirlas como corresponde. Existen otra serie de ventajas que es bueno que los interesados conozcan, así como tener presente el diseño del proyecto. Esto es un negocio, y no una simple subdivisión de parcelas de 5000 m². Si se aprobaran estas medidas, ello significaría a lo menos lo que sigue: - Se termina en todo Chile la posibilidad de división de parcelas de 5.000 m2. - Se amplia la subdivisión predial mínima en 2 Há., para parcelas productivas, incluso siendo mayor en otras comunas como Buin y Paine. - Subiría el valor de los predios que hayan realizado e inscrito la subdivisión de parcelas de 5.000 m2. - Bajarían de valor aquellos que al publicarse la ley, no hubieren realizado la subdivisión mencionada.

Parcelas ecológicas ganan terreno

No son muchas respecto del stock total. Sin embargo, este mercado se ha ido consolidando al existir un mayor grado de satisfacción por parte de la demanda. El mercado de las parcelas de agrado, a pesar de la crisis, sigue en pie. Pero como existe un stock abundante, aproximadamente 38 mil parcelas, en la Región Metropolitana y 20 mil en regiones, parte de quienes comercializan este tipo de propiedades se han aventurado a agregar mayor valor a sus proyectos dotándolos de características ecológicas y de auto sustentabilidad.Según los especialistas, aunque aún son pocos los que figuran bajo estos conceptos, han tenido bastante éxito al resultar muy atractivos para la demanda, ya que se emplazan en reservas naturales (Parcelas no explotadas), con vegetación y flora nativas, cerca de lagos o de cursos de ríos; en algunos casos en el corazón de plantaciones de olivos o de paltos. Incluso, hay iniciativas que prometen parcelas próximas a campos de lavanda o parcelas con bosques nativos, como es el caso del Condominio Ecológico Mirador del Maipo, ubicado en la comuna de Paine, cercano al pueblo de Valdivia de Paine.

La mayor oferta de parcelas se encuentra en la cercanía de los núcleos urbanos de cada región. Por ejemplo, existen proyectos interesantes en Casablanca, Paine y en Limache con conceptos temáticos que les dan más valor a laspropiedades. La tendencia es reemplazar el lujo de unas vacaciones en un Resort por disfrutar de la naturaleza y de los productos de la tierra. De allí que la moda sean ahora el ecoturismo y el agroturismo.Entre las novedades, figuran las parcelas insertas en viñas que además cuentan con bodeguitas y boutique de vinos, costumbre que ha prendido mucho en Europa y en Estados Unidos.

Siempre nos hacemos preguntas referente a si se aplica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria a las parcelas agrícolas o de agrado. Si se aplica, ¿es necesario realizar algún trámite para acogerse a dicha ley?

Las parcelas agrícolas o también llamadas "de agrado" son aquellas que resultan de la subdivisión de propiedades de mayor extensión y cuya superficie no es inferior a 5 mil metros cuadrados.

Para responder a la pregunta, en primera instancia, se tiene que saber que la reglamentación de estas parcelas agrícolas o de agrado está contenida en el Decreto Ley 3516 de fecha 1 de diciembre de 1980.

En el caso de la consulta, es requisito fundamental que de haber construcciones habitacionales que formen parte de un condominio, dichas viviendas se acojan a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

Según la normativa vigente, podrán ampararse bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria las construcciones o los terrenos con obras o con proyectos aprobados, emplazados en áreas normadas por planos reguladores.

De acuerdo a esto, sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.

Es así como tanto la aprobación, modificación o el fin del régimen de condominio será de competencia de la Dirección de Obras Municipales de la comuna en que se encuentre ubicado el condominio.

Complementando las normas establecidas en la ley ya citada, es conveniente y muy común que los condominios se rijan además, por un reglamento de copropiedad que norma las relaciones en los comuneros, uso y goce de bienes comunes, porcentaje de aportes de fondos de reserva y conservación de las áreas comunes. Este reglamento debe inscribirse en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces en que esté situado el condominio, y tiene legalmente el carácter de obligatorio para cada uno de los comuneros.